互联网 金融, 直播 退潮 一线 城市 写字楼 空置 率 上升

“我 好久 没 遇到 风水 先生 了.” 7 月初, 在 北京 国贸 CBD 商圈 某 写字楼, 某 房产 经纪 公司 的 租售 人员 黄 明 (化名) 告诉 21 世纪 经济 报道 记者. 黄 明 有 三年 多 的 写字楼租赁 从业 经历, 主要 业务 范围 在 国贸 CBD 商圈, 他 的 客户 主要 是 办公 需求 在 300 平方米 以下 的 中小企业 和 创业 公司.

黄 明 告诉 记者 2017 年 高峰 的 时候, 他 几乎 每天 都要 带 看 一 到 两次, 而 当时 几乎 每个月, 他 都能 遇到 带着 风水 先生 来看 楼 的 企业 主, “我 那时候挺 讨厌 这些 先生 的, 格局, 朝向, 装潢, 好像 不 挑 点 毛病 就 不好意思 收钱, 谈 坏 了 我 不少 单子.”

情况 从 2018 年 下半年 开始 逐渐 发生 了 变化, 北京 和 部分 一线 城市 的 产业 地产 开始 表现 低迷, 部分 商圈 写字楼 的 带 看 量, 租金 和 入住 率 持续 下降.

黄 明 对此 感受 颇深, “带 看 少 了 不少, 一天 最多 一次, 偶尔 会 带 看 两次. 租金 也 差不多 从 接近 7 元 / 平方米 / 天 降到 了 报价 6 元 出头, 成交 价 则 往往不到 6 元.”在 入住 率 上, 黄 明 告诉 记者, 他 常 带 看 的 几 栋楼 2017 年 2018 年 的 入住 率 能 有 8 成, 现在 差不多 7 成 左右.

实际上, 一些 一线 城市, 写字楼 空置 率 提升 的 现象 已经 出现, 未来 是 会演 变成 结构 调整 为主, 与 逆 城市 化 潮流 相 结合 的 写字楼 “去 中心 化”, 还是 任由 高成本 持续 “挤出“中小企业? 两个 不同 的 方向, 考验 着 市场 管理者 的 决策 能力 和 勇气.

一线城市写字楼空置率上升

国贸 CBD 商圈 被 认为 是 北京 传媒, 文化 和 综合 服务业 产业 的 聚集 地. 由于 浓厚 的 商业 氛围, 发达 的 交通 和 附近 相对 年轻 的 居住 人群, 这里 过去 几年 集聚 了 大量 顺应 “风口” 的 创业企业. 其中, 互联网 金融 企业 曾 是 这里 的 主角, 租户 成交 面积 占比 一度 超过 30%.

大潮 退去, 裸 泳 者 逐渐 现身.

记者 在 黄 明 带 看 的 过程 中 看到, 不少 企业 早已 人去楼空, 门口 贴着 “招租” 字条 的 办公室 里, 不乏 培训, 健身 等 曾经 的 风口 行业.

其中一栋写字楼的20层,曾有三家分别是艺术,幼教的和留学教育培训扎堆聚集,而现在只有一家留学机构尚在运营.而在楼上,一家健身私教工作室,也已贴出了 “招租” 字条.

不仅 是 北京, 在 创业 氛围 更加 浓厚 的 深圳, 类似 的 情况 同样 存在.

“(这 一层) ​​除了 我们 和 一家 食品 公司, 剩下 的 公司 全 换 了”, 深圳 一家 直播 公司 的 高层 小宇 (化名) 告诉 记者. 小宇 所在 的 公司 旗下 有 超过 一千 名 主播, 主要在 陌 陌 直播 等 平台 直播.

2017 年 11 月, 小宇 的 公司 租 驻 进入 福田 区 的 某 商业, 办公 综合 体, 大约 600 平方米 的 办公室, 算上 物业 费 的 租金 在 每个月 13 万 左右. 小宇 介绍, 当时 他们 所在的 楼层 有 七个 单元, 除 他们 外 入驻 有 四 家 公司, 分别 是 一家 私募 机构, 一家 小额 贷款 公司, 一家 做 食品 的 和 一家 主营 业务 是 排队 等 位, 餐 位 预订 的 创业 公司.

其中 小宇 印象 最深 的 是 那 家 小额 贷款 公司 2019 年 春节 前 尚 正常 办公, 节前 还 贴出 了 放假 通知, 节后 就 不知所踪.

对此, 一位 长期 观察 北京 写字楼 市场 的 分析 人士 认为, 在 金融 去 杠杆, 互联网 泡沫 等 因素 影响 下, 从 2018 年 下半年 到 现在, 对 一线 城市 写字楼 市场 造成 最大 影响 的, 就是 规范 文娱 行业 税收秩序, 互联网 金融 整顿 和 联合 办公 收缩.

其中, 联合 办公 企业 的 发展, 尽管 相比 前 两者 受 ​​关注 度 不 高, 但 对 写字楼 市场 也 有 较大 影响.

此前, 被 戏 称为 “二房东” 的 联合 办公 企业, 曾被 视作 写字楼 和 产业 园区 空置 救星, 大量 进驻 北京 的 乙级 写字楼, 创意 园区 和 改建 厂房. 但 很快 陷入 互联网 企业 抢 规模 的 “烧钱 魔咒”, 经历 了 短暂 的 高速 膨胀 期 后, 从 2018 年 开始, 行业 关 店, 退租, 裁员, 融资 受阻 的 消息 屡屡 传出.

以 北京 为例, 写字楼 市场 监测 机构 “楼 库 办法” 的 数据 显示, 受 联合 办公 退租 影响, 丽泽 商圈 空置 面积 从 去年 四 季度 的 24%, 大幅 上升 至 今年 一 季度 的 33,1%.

而 从 整体 数据 来看, 高 力 国际 近期 发布 的 数据 显示, 深圳 甲级 写字楼 目前 的 空置 率 达到 了 23%, 去年 同期 的 这一 数字 为 13,6%. 今年 上半年 末 北京 甲级 写字楼 空置 率 达到11,5%, 为 八年 以来 的 最高 值.

世邦魏理仕 的 一份 数据 则 显示, 今年 上半年, 上海 优质 写字楼 市场 空置 率 同比 上升 至 18,0%, 创下 近 十年 新 高.

产业地产困境

6 月 26 日, 在 全 联 房地产 商会 写字楼 分会 主办 的 第 11 届 中国 产业 园 商务 区 发展 论坛 上, 有 来自 开发商 的 演讲 者 喊出 了 “北京 产业 地产 已死” 的 口号.

一般 认为, 产业 地产 是以 独栋 写字楼, 高层 办公楼, 标准化 厂房, 研发 基地 等 为 开发 对象 的 产业 形式. 从 办公 属性 来讲, 又可 分为 以 写字楼 为 代表 的 标准化 办公 产品, 和 以 产业园 为 代表 的 非 标准化 办公 产品.

是 什么 让 从业 者 喊出 了 如此 悲观 的 口号? 上述 分析 人士 用 “政策 收紧, 供需 失衡”, 来 向 21 世纪 经济 报道 形容 北京 产业 地产 当前 的 困境.

其中 的 政策 持续 收紧, 上述 人士 指出, 涵盖 了 产业 地产 的 商业, 办公, 研发, 工业 等 各个 分支. 一是 北京市 2017 年 3 月 推出 的 “限 商” 政策, 对 商业, 办公 类 项目 限售. 据 统计, 政策 发布 后 的 21 个 月, 北京 商 办 网 签 6002 套, 环 比 暴跌 94%. 二 是 2019 年 5 月, 北京市 再 在 研发, 工业 项目 领域 发文, 要求 建设 单位 不得 分割 销售研发, 工业 项目, 产业 地产 迎来 全面 “持有 时代”.

不过, 由于 与 经济 发展 形势 密切 相关, 写字楼 市场 在 供需 层面 的 变化 更为 受人关注.

其中, 供给 持续 增加, 被 认为 是 部分 地区 空置 率 上升 的 重要 原因. 机构 数据 显示 2008 年 中国 甲级 写字楼 存量 1000 万 平方米 2018 年 的 存量 则 达到 6100 万 平方米. 根据 预测, 下 一个五年, 平均 新增 存量 将 达到 670 万 平方米 / 每年.

而 在 需求 侧, 一些 观点 认为, 在 北京 等 一线 城市, 由于 各种 原因 导致 的 高 地价, 高 租金, 高成本 所 带来 的 “挤出” 效应, 已经 严重 影响 了 小 微 企业 和 创业 企业 的发展. 叠加 短期 经济 形势 的 因素, 共同 造成 了 需求 乏力 的 局面.

有 北京 高档 写字楼 的 招商 负责 人 告诉 21 世纪 经济 报道, 这类 现象, 既是 “挤出”, 其实 也是 “挤 泡沫”, 她 所在 项目 已经 不再 对 联合 办公 和 P2P 企业 招租.

这位 负责 人 表示, 随着 北京 新版 “禁 限 目录”, 严禁 在 东, 西, 北 五环 和南 四环 以内 新建 写字楼 项目 的 影响, 北京 核心 商务 区 写字楼 供应 未来 很难 增加, 价格 高 企 的现状 难以 改变, 写字楼 需求 外溢 至 非 核心 商圈 以及 乙级 写字楼 的 趋势, 或 还将 持续.

小企业“外溢”

但 并不是 所有人 都 如此 悲观.

也 有 一种 观点 认为, “挤出” 并不 意味着 死亡, 反而 是 一线 城市 的 产业 地产, 甚至 城市 “去 中心 化” 的 契机.

这种 观点 认为 一线 城市 仍然 是 创业 环境 最好, 氛围 最为 浓厚 的 地区. 以 北京 为例, 官方 数据 显示 2018 年, 北京 全市 国家 高新技术 企业 达到 2,5 万家, 增长 25%, 平均 每天 新 设创新 型 企业 199 家.

21 世纪 经济 报道 记者 则 观察 到, 随着 我国 城市 发展 模式 的 进一步 转变, 在 一线 城市, 产业 发展 正在 寻找 各种 新 的 空间 载体.

工厂 改造 是 一 类 主要 途径. 小宇 告诉 记者, 他 的 一家 竞争对手, 就 在 2018 年 搬去 了 一个 厂房 改造 的 办公 空间, 不仅 空间 充裕, 价格 低廉, 甚至 有 余力 在 第二 层 布置 了 大量的 直播 间, 让 主播 们 可以 不用 在家 直播.

北京 一家 闲置 农庄 共享 平台 的 创始人 钟 鹊 飞 告诉 21 世纪 经济 报道 记者, 北京 允许 闲置 农村 宅基地 出租 后, 她 的 平台 已经 为 多家 艺术 工作室, 教育 培训 机构 解决 了 画室, 夏令营 基地 的 场所 租赁 需求.

“城市 的 消费 需求 正在 前所未有 地 细分, 定制 化, 小型 化 的 空间 需求 开始 不断 崛起. 传统 的 空间 载体 要么 难以 满足, 要么 太贵, 这 是 我们 的 机会”, 钟 鹊 飞 表示. 但 她 同时 告诉 记者, 由于 土地 利用 性质 的 问题, 类似 的 合作 在 合 规 性 上 存在 问题. 她 希望 未来 政策 可以 更好 地 解决 农村 土地 入市 的 问题.

一家 商业 地产 五大 代理行 的 高级 董事 在 接受 21 世纪 经济 报道 记者 采访 时 表示, 北京, 上海 的 办公 市场 是 非常 成熟 的, 完全 是 供求 关系 在 决定 售价 和 租金, “租金 成本 仍 是 企业 办公 选址 时 的 首要 考虑 因素”, 在 一线 城市 小 企业 开始 外溢 的 过程 中, 由于 市中心 的 建设 用地 指标 不断 压缩, 一些 核心 区域 的 竞争 可能 会 更加 激烈.

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